Bez dochodów własnych nie będzie „Wielkiego Raciborza”

Plan, czyli być albo niebyć inwestycji

Jednak realizacja inwestycji to długotrwały proces. Zanim pierwsza łopata zostanie wbita w plac budowy, inwestor musi pozyskać szereg pozwoleń. Przede wszystkim musi ustalić, czy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dopuszcza na danej nieruchomości budowę domów, bloków mieszkalnych czy budynków usługowych.

Czym jest ten plan? To dokument prawa miejscowego, który ma kształtować ład przestrzenny gminy. Sporządza się go na zlecenie gminy, zgodnie z prawidłami urbanistycznymi. To nic innego jak prawo, które ma zakazywać wznoszenia wielopiętrowych bloków na osiedlach domów jednorodzinnych lub budowy fabryk pod oknami mieszkańców. Tak rozumiany plan jest czymś pożądanym, gdyż z jednej strony potencjalny inwestor wie, co może na danej działce zbudować, a czego wznieść tam nie można, z drugiej strony dzięki regulacjom planu ochronie podlega estetyka otoczenia oraz komfort życia mieszkańców.

W teorii brzmi to bardzo dobrze, jednak w praktyce nie zawsze jest tak różowo. Zdarza się, że realizacja niektórych inwestycji jest niemożliwa. Hipotetyczny przykład: inwestor zamierza wznieść budynek usługowo handlowy o powierzchni 3000 m². Miasto powinno zacierać ręce na taką inwestycję, wszak zgodnie z obowiązującymi stawkami roczne dochody własne miasta wzrosną o 69 tys. zł**. Jednak może się zdarzyć, że budynek o takiej powierzchni trzeba wznieść na kilku niewielkich działkach. Natomiast plan może przewidywać dla każdej z tych działek inne warunki zabudowy i przeznaczenie. Jeśli inwestycja jest sensowna i nie budzi protestów okolicznych mieszkańców, można próbować zmienić plan zagospodarowania przestrzennego tak, aby ujednolicić go w tym miejscu. Jednak to długotrwały i kosztowny proces, który zajmuje co najmniej osiem miesięcy, a bywa, że ciągnie się o wiele dłużej.

Dlatego mówi się, że miasta przyjazne inwestorom rozpoczynają proces zmiany planu zagospodarowania przestrzennego zaraz po uchwaleniu najnowszej zmiany tegoż planu. A więc że jest to proces ciągły, gdyż zmieniająca się rzeczywistość miejska wymusza zmiany planów, tak aby otwierać drogę kolejnym inwestycjom.

Trzy lata oczekiwania

O tym, że plan zagospodarowania przestrzennego czasem krępuje przedsiębiorczość przekonaliśmy się rozmawiając z raciborskimi przedsiębiorcami. Jednym z nich jest Grzegorz Kampka – właściciel firmy budowlanej i szeregu przedsięwzięć biznesowych, m.in. siłowni, pensjonatu czy restauracji. Przedsiębiorca od trzech lat czeka na zmianę planu zagospodarowania przestrzennego nieruchomości w sąsiedztwie parku Roth.

– Kupiłem przy ul. Opawskiej trzy sąsiadujące ze sobą działki. Na jednej plan przewiduje sto procent zabudowy i usługi, na drugiej czterdzieści procent zabudowy i mieszkaniówkę, a na trzeciej w całości mieszkaniówkę. To jest trochę niespójne, tym bardziej, że te trzy działki łącznie zajmują 1500 m². Nie dało się tam wybudować jednego obiektu, dlatego wystąpiłem o zmianę planu, żeby na całości była mieszkaniówka. I czekam na tę zmianę już trzeci rok – mówi G. Kampka.

Podobnie rzecz się ma z parkingiem wielopoziomowym, który powstanie przy ul. Żółkiewskiego w Raciborzu. Inwestorem w tym przypadku ma być Spółdzielnia Mieszkaniowa „Nowoczesna”. Tu również napotkano na kolizję planów inwestycyjnych z planem zagospodarowania przestrzennego. Prezes Tadeusz Wojnar nie komentuje tej sprawy, jednak nieoficjalnie dowiedzieliśmy się, że konieczne było przeprojektowanie budynku tak, aby odpowiadał on zapisom planu. – Były problemy z planem, ale teraz jest to wyprostowane. Parking był za blisko sąsiedniej działki, trzeba było przeprojektować budynek, żeby był taki wykusz... – mówi nasz informator.

Zdaniem Grzegorza Kampki, zmiana planu zagospodarowania przestrzennego powinna być procesem ciągłym, gdyż ostatecznie korzystnie wpływa to na finanse miasta. – Miasto żyje z podatków, a przecież cokolwiek się nie wybuduje, to miasto ma z tego przychód w postaci podatku od nieruchomości. Rolnik płaci z pola 200 – 300 zł podatku, ale jeśli ktoś kupi od niego to pole, a plan zagospodarowania przestrzennego dopuści tam zabudowę np. usługową, to wpływy miasta z tytułu podatku od nieruchomości wrosną do 80 tys. zł rocznie. Miasto powinno być zainteresowane jak najczęstszą zmianą planów – wyjaśnia G. Kampka. – Z planami (zagospodarowania przestrzennego – red.) jest tak jak ze starym domem – one muszą być cały czas zmieniane i dostosowywane do tego, co się dzieje na rynku – dodaje nasz rozmówca z „Nowoczesnej”.

_{** Powierzchnię budynku pomnażamy o stawkę podatku od nieruchomości dla budynków związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej, a więc 3000 x 23 – 69 000.}